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項目開盤前期準備工作篇一
一、媒體廣告：新聞炒作——軟廣告以報紙為主；集約式廣告——硬廣告以報紙為主；公關活動——包括轟動性亮相、公益活動、新聞發布會等，以報紙、電視、電臺全方位宣傳，目的在于制造輿論，吸引市場關注。（作好，媒體投方方案）
二、重新制作行銷工具：包括重新制作樓書、宣傳單頁、模型、價格表、展示板（平面、戶型）及備好合同書、項目五證復印件，還有開盤活動所需的獎品和一些特別道具等。
三、建立完善的銷售活動管理工具：建立一整套銷售活動管理工具，包括客戶登記表、銷售控制表、銷售日報表、每周銷售活動情況統計表、部門經理對業務主管技能評估表、部門經理每月關鍵業績指標目標設定表，部門經理業務改善措施計劃等。
四、售樓現場售樓部及樣板房的裝修應把握及突出主題，加強文化氣息。別忘了售樓部的布置不可少的幾個要素：銷控臺、談判桌、沙發、音響、綠色植物、模型、展板。樣板房裝修后要充實家具與家庭裝飾物，使之真正呈現現出家的感覺。
五、現場銷售人員及培訓建議現場設置一名主管、一名財務、四名現聲銷售、四名廳行銷推廣，一名樣板間講解員。針對不同職務制定相應的崗位責任，進行上網前培訓，采取考評合格上崗的淘汰機制。
六、銷售利益分配：公司利益分配：公司利益最大化最最高原則，對大宗交易與多宗認購分別予以不同的獎勵，對主客與銷售人員也要采取不同的分配方式。
七、促銷策略：有獎銷售、一項承諾、優惠文化人、送按揭保險。
八、價格策略：（低天高走或高開代走或一口價銷售）
九、開盤時間：建議在黃金周。
方案一：
客戶對意向房可繳納“誠意金”，一份“誠意金”針對一種房型，“誠意金” 采用記名方式，若購房抵入房款，若不購房可無條件如數退還。操作方法：
開盤日，集中起交一種戶型“誠意金”的客戶，分批搖號，排出順序，第一名被抽中者，有優先挑選樓層、朝向及優先購房權
⑴若按順序排到選房者，放棄選房，由緊隨其后的客戶挑選。“誠意金”無條件退款。
⑵若客戶因誠意戶型的朝向、樓層不滿意，又看中其他房型時，可以排在其他誠意客戶后選房。
⑶如誠意客戶為加大買到較滿意戶型的幾率，可對同類幾種戶型，分別繳納誠意金。
⑷選中房的誠意客戶，應在當日交納10000元大定，簽訂認購協議。如簽訂認購協議后，希望變更戶型的客戶，在銷售控制允許的前提下，與售樓人員協商解決，如還不滿意，要求退房的客戶，定金不退。
⑸辦理按揭購房的客戶，應在認購協議簽訂7個工作日內，帶齊全套按揭資料到售樓部簽訂[商品房預售合同]。逾期不簽約的客戶視為退房，大定不退。
⑹分期付款或一次性付款的客戶，應在3個工作日內，到售樓部簽訂[商品房預售合同]。逾期不簽約的客戶視為退房，大定不退。方案二：開放期內推出購房優惠卡
具體操作方法：
1、客戶交納500元現金，開盤后購房付款時可沖抵3000元現金使用，既優惠2500元。適用范圍：w2、w4、w4a、w4b、w5、w5a、w6、w7
2、客戶交納1000元現金，開盤后購房付款時可沖抵5000元現金使用，既優惠4000元。適用范圍：w1、w3、e4、e5、e6
3、客戶交納1500元現金，開盤后購房付款時可沖抵6500元現金使用，既優惠5000元。適用范圍：e3、e3a
4、客戶交納2000元現金，開盤后購房付款時可沖抵7000元現金使用，既優惠5000元。適用范圍：e1、e2、e2a 說明：
1、優惠卡只能用于卡面金額適用范圍內的購房活動。
2、優惠卡只能用于購房，一旦購買不能退卡。
3、優惠卡為不記名卡。
以上活動僅限于售樓部開放期。銷售代理商保留活動解釋權。
奧體東門項目前期時間計劃
2006年11月
1、廣告公司簽約到位
2、銷售現場內外包裝方案確定及實施
2006年12月
1、項目案名及vi確定
2、營銷策劃方案確定
3、推廣方案確定（策劃及媒體計劃）
4、項目圍擋設計方案確定及實施。
5、銷售現場內外包裝完成，達到進駐條件
6、銷售道具準備齊備，包括沙盤、戶型單頁、折頁、提袋、名片等
7、樣板間設計方案確定及實施
8、戶外廣告位置確定
9、折頁、戶型圖完稿確認
10、沙盤制作方案確定并實施
11、銷售現場辦公設備齊備
12、銷售業務體資料及人員籌備
13、價格表確認
14、答客戶問完稿
15、銷售業務體資料齊備及人員培訓完畢
16、網絡廣告公司確定
17、、五證齊備
18、物業管理公司確定
19、園林設計公司確定 開盤準備
開盤準備工作指引 1 目的
明確開盤前各項準備工作，達到開盤銷售的各項條件，促使開盤銷售時達到預期效果。2 適用范圍
項目開盤前期的準備工作 3 經辦部門 營銷策劃部 4 參與部門
設計管理部、項目經理部 5 內容
5.1制定開盤銷控策略
5.1.1.制定完整的推盤計劃，包括推盤量，產品比例及推盤節奏 5.1.2.確定銷售方式
5.1.3.制定開盤的價格策略，制作開盤價格表，詳見《定調價指引》
5．2開盤前銷售資料準備和人員培訓
5.2.1.準備開盤銷售時需要的五證：企業資質證明、國有土地使用證、商品房預售許可證、建筑規劃許可證及建筑施工許可證
5.2.2.準備《樓宇認購書》、《商品房買賣合同》及補充條款范本、《物業管理前期協議》范本、《業主公約范本》、《住宅使用說明書》范本、《住宅質量保證書》范本、《商品房銷售管理條例》、《認購需知》、《面積查丈表》等以便在銷售時在銷售現場明示以供客戶查閱。5.2.3.編制銷售手冊，詳見《銷售手冊編寫指引》。5.2.4.進行銷售人員培訓，內容見銷售手冊
5.2.5.銷售資料準備，如印制樓書、戶型平面、總平面圖、價格表、銷控表、宣傳品等。5.2.6.銷售道具準備，如電腦、電話、銷售電話號碼、pos機、網絡、電瓶車、看樓車、辦公器材等。
5．3開盤前示范區準備
5.3.1.銷售通道、銷售大廳、示范單位的裝修和包裝。5.3.2.根據需要制作項目規劃模型、戶型單體模型等。
5.3.3.確定工程進度達到銷售要求，包裝在建的工地形象。5．4完成開盤當日現場組織方案
5.4.1.制定參觀流線及認購流線。參觀流線要求選取最有利于銷售展示的道路，認購流線要求順暢、有利于現場秩序的維護。5.4.2.根據銷售方式定確定認購流程 相關文件與記錄 6.1 銷售手冊編寫指引 6.2 定調價指引 6.3 銷控表
6.4 項目總平圖 6.5 價格表
6.6 戶型平面圖
頭銜：試用期 積分：0 地產幣：0
2007-9-21 [舉sunmmer [個人資料] 打招呼 寫留言 去他家
11:08:22 報]
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0 開盤前籌備工作
專案經理在代理項目確認，并鑒訂代理合同后，開始著手案前籌備工作，在公司與發展商的配合下完成，通過工作進度表控制整體進程。籌備時間視代理項目情況而定，一般為30－45天。一． 建筑設計部分：
1.藍圖：指工程藍圖，包括小區規劃圖，單體平面立圖，藍圖由發展商直接提供，需準備三套，一套提供模型公司制作模型，一套提供廣告公司制作效果圖，一套留于售樓現場，用于案前產品分析或提供給購房客戶查看數據。2.管線圖：指套內管線配置圖，主要提供給客戶入戶裝修時使用，由發展商提供。
3.墨線圖：該圖無任何數據，僅有平面框架結構由發展商提供，主要用于兩方面：一方面提供企劃部用于制作套內家具配置圖，另一方面直接作為合同附件放入購房合同內。
4.擴初方案：由發展商提供，銷售部根據擴初方案直接獲取代理項目基本資料。
5.基本材料：由發展商直接提供，或由擴初方案中取得，需發展商簽字確認后，方可生效。
6.建材設備：由發展商直接提供，或由擴初方案中取得，由發展商直接提供，或由擴初方案中取得，并作為合同附件放入購房合同內。
7.物業管理公約：由發展商指定物業公司提供，需發展商簽字確認后，方可生效。并作為合同附件放入購房合同內。
8.預售證：由發展商提供，并作為銷售資料放入銷售員的銷售夾中。9.發展商證明資料：由發展商提供，并作為銷售資料放入銷售員的銷售夾中。
二． 企劃設計部分：
1.售樓處平面布置方案：由企劃部提供，并由發展商簽字確認后，組織人員施工，由企劃部與銷售部共同對施工過程進行監督。
2.案名與logo：通過分析發展商提供的產品資料，由企劃部與銷售部共同參與案前頭腦風暴會議，挖掘產品優缺點，提煉廣告總精神，由此產生個案推廣名和logo，并由企劃部負責平面創意。
3.名片和胸卡：由銷售部提供專案組人員名單，企劃部負責制作，名片制作需待電話號碼確認后方可實施，名片一般為每人兩盒，并備有兩盒空白名片。
4.橫幅、引導旗、塊幅：由企劃部負責創意、設計、制作，企劃部與銷售部共同制定發布周期與發布地點，并由企劃部負責實施。（制作需以確認電話號碼為前提條件。）
5.套內家具配置圖：由銷售部提供銷售的實際需要，提供合理的家具配置方案，企劃部負責創意制作，并提供一套完整的戶型家具配置彩圖給銷售部，放入銷售員的銷售夾中作為銷售資料使用。
6.單片、海報、樓書：根據代理項目情況不同，有選擇地制作，并由企劃部與銷售部共同商定制作形式與內容。（制作以效果圖完成和電話號碼確認為前提）
稿：由企劃部根據廣告總精神和主推賣點，制作報紙系列稿，由企劃部與銷售部共同探討，確定媒體投放頻率與投放時間。
8.現場看板：企劃部負責設計制作，由企劃部與銷售部共同商定看板數量與內容。
9.精神堡壘：作為樓盤的精神象征，安放于售樓處屋頂或門前，由企劃部負責設計并制作。
10.燈箱：主要內容為小區整體效果圖或單體局部效果圖，由企劃部負責設計并制作。
三． 現場表現部分：
1.售樓處選址：售樓處地址的選擇要考慮人流量，進出動線的合理性，車輛的停放等問題。
2.銷控臺：銷控臺的位置布置，使專案經理對銷售現場的視線無盲區，能夠密切注意銷售現場的情況變化，及時作出反應。
3.銷售桌椅：視售樓處的大小決定銷售桌椅的多少，一般一張桌子配四張椅子為佳。
4.電器：包括空調、飲水機、音響、復印機、傳真機、點鈔機、電腦、打印機等。
5.電話：在售樓處裝修的同時，預埋電話線，并在開盤前三天，確保電話通暢，如有問題，及時修理。
6.室內綠化：通過綠化公司租賃。
四． 現場管理部分：
1.人員培訓：在代理項目確認后，確定專案組人員名單，并通過基礎培訓和專業培訓兩大塊培訓對人員進行淘汰，擇優錄用。2.銷售講習：分為七個部分 1)市場篇：
區域概述（包括歷史沿革，區域特性分析對區域有綜合的定位和評判）? 商業配置 ? 通過掃街取得資料 公建配置 通過掃街取得資料? 道路交通? 市政動態?
2）產品篇
? 小區規劃（附小區平面圖）小區基本資料 發展商? 承建商
設計單位、人
小區占地面積 小區建筑面積
住宅建筑面積
商場建筑面積
綠化率
得房率
容積率
建蔽率
車位
售樓處地址
預售許可證號碼
售樓電話
物業管理
房型平面圖? ? 面積表（包括廚房、衛生、廳、主臥等各部分面積）3）建材設備篇 結構? 大堂? 公共走道? 分戶門? ? 窗 陽臺? 地坪? 墻面? 供水系統? 供電系統? 供氣系統? 弱電系統? 閉路電視? ? 消防系統 保安系統? 4）產品利多利空篇 優勢? ? 劣勢
5）銷售標準說辭（銷售統一說辭）
6）答客問（針對客戶可能提出的疑難問題設問自答）7）競爭個案市調匯總表 3． 銷售夾
? 預售許可證復印件 發展商營業執照復印件? 小區平面圖? 戶型家具配置圖? 面積表? 價目表? ? 付款方式 銀行貸款利率表? 貸款所需資料明細表? 4． 價目表、付款方式：經發展商簽字確認后，方可生效。
5． 樣本合同：由專案經理起草，經發展商簽字確認后，方可生效。6． 文件資料： 預售許可證? 發展商營業執照? 藍圖? ? 擴初方案 銷售講義? 樣本合同及補充條款? 墨線圖、物業管理公約、管線圖? 價目表? 付款方式? ? 面積表（測繪局面積測繪報告）7． 業務表單 來人表? 來電表? 預定單? 退房單? 考勤表? ? 排休表 事假單? 8． 管理表單
業務日記（月、日工作安排）? 周工作統計? 周工作計劃? ? 意向客戶跟蹤明細表 內部工作聯絡單? 合同流轉簽收單? 周報（周工作計劃）? 資金回籠表? 已購客戶明細表? ? 營銷匯總表 銷控表? 月度考評表? 預算表? 人力資源預測表? 目錄
一、本次活動目的
二、認購日期和房源
三、前期準備工作
四、放號部分
五、開盤選房
六、正式開盤（具體時間待與開發公司協商后確定）
一、內部認購的目的
1.在項目正式開盤前確定意向購房客戶，鎖定誠意客戶（在各大樓盤爭相推盤的時間節點采取防御分流的措施）。
2.通過一個月實踐的意向客戶選房，確定每個房間的意向客戶（1：2），并且創造開盤的成交轟動效應。
3.順延秋季房展會的預熱作用，再起一波，進行造勢，同時也是新聘業務員參與實踐的絕好機會。
二、認購日期與房源
?放號日期：2007年11月28日9時 ?選房日期：12月8—2008年1月8日
認購房源
三、前期準備工作
在發放《##城——名仕卡》前期釋放銷售房源信息，然后摸清客戶購房意向，根據客戶意向的強烈程度估算出來排隊客戶的多少。在前期通過報紙、“產品說明會”等炒作，進一步激發客戶的購買欲望，以保障排號時的到場客戶的數量。前期的準備活動有：
1、公開房源信息（在11月25日將房源信息釋放客戶，渠道有兩條：）
?在11月25日報紙廣告公布房源信息以及現場發放“##城——名仕卡”的信息。?11月25日銷售人員手中發放戶型資料和樓書，由銷售人員通知客戶可以來現場看房，選房（鼓勵多選）。
?在開盤當天按照排隊順序確定選房的順序，享受一定幅度的優惠。
2、報紙炒作
在11月25日報紙廣告來告知發卡的時間及形式，內容方面告知“快來加入##會，入會有驚喜大禮包”，加強購買者的緊迫感。同時，釋放領卡和搖號的具體時間（附搖號流程，公證處與媒體代表現場監督）。
3、摸清客戶意向
在08年1月8日前通過摸清到訪客戶的意向（建議客戶分級），大致確保每套房源都不少于2個意向客戶。
4、發卡數量：預計面向市場銷售的房源為279套，發卡1000套，搖出558名客戶參與認購（房、卡比例1：2）。
四、《##會-名仕卡認購單》發放部分
1、發卡流程
發卡地點設在本項目售樓處。
1-1 本次發放《##城——名仕卡》數量在1000份（印刷1000份）。銷售人員在11月25日后通知客戶11月25—12月1日來售樓處現場領取《##城——名仕卡》，說明：①免費領卡，并自動成為定向發售房源的意向客戶，②一卡限買一套，原則上不得更名，③僅為“華仁?##城”一期認購時使用，④持本卡及客戶身份證搖號，⑤按照搖號順序，開盤當天核對身份證和“名仕卡”原件無誤后簽約購房（享受相應的優惠），⑥本卡的最終解釋權歸 集團所有。
1-2 11月28日由現場工作人員按順序組織好隊伍秩序，現場發單人員發放《客戶排號須知》和“##城——名仕卡”（由銷售人員發放給客戶，并登記身份證號碼），保安需要在11月28日白天提前到場準備維持秩序。
1-3 12月8日邀請無錫公證處人員以及相關的媒體代表，到售樓處現場監督現場搖號，按順序搖出前588名。
1-4 12月8日搖號結束即公開銷控板，對來現場看房源客戶發放領取“名仕卡”的《客戶排號須知》單頁，講解主要內容同時建議多選幾個房源，以免看好房源被認購后無房可選。1-5 客戶如實填寫《意向單》，一式三聯，客戶留《意向單》一聯，銷售部保留《意向單》一聯、另外一聯排好“認購”順序。排好《認購順序單》（內容為姓名、身份證號、認購時間），多復印幾份，至少銷售經理、認購時的喊號人員手中各保留一份。
2、物料準備 序號 內容 數量 完成時間 備注 1 2 3 4 《會員登記表》 2000份 12月5日 一式三聯 《客戶須知》 5000份 12月1日
銷控板 2個 12月1日 貼好銷控房源
戶型圖 20000份 11月30日 需要準備好儲存地點 dm單 20000份 11月30日 需要準備好儲存地點 6 手提袋 10000份 11月30日 需要準備好儲存地點 7 放號流程易拉寶 1張 12月1日 領號臺（包括紅布）1張 12月5日客戶簽字用筆 10支 12月5日 排隊為客戶休息用椅子 100把 12月5日 需要準備好儲存地點 11 雨傘、撲克牌、鼠標墊 5000 12月5日 剩余部分用于房交會期間發放 12 掛鐘 1個 12月5日擴音器 1個 12月5日 食物（糕點、熱飲）若干 12月7日 需要準備好儲存地點 15 軟隔斷用紅繩、紅花 若干 12月7日 取得所在區域派出所、市容辦等支持。12月5日 此期間通知報社及策劃部來現場照相 12月3日 用于日后軟文（硬廣炒作）。
3、放號人員布控 由銷售部具體安排
人員安排表
代號 人員 職責 人數
a 銷售人員 負責協助客戶填寫《會員登記表》 5 b 引導人員 引領客戶進場，領《會員登記表》交給銷售人員 1 c 保安人員 維護隊伍、門口秩序，防止混亂場面發生 10 d 放號人員 發放客戶《名仕卡》 1 e 咨詢人員 負責現場客戶的咨詢工作 2 f 緊急事件處理人員 對突發事件進行處理 2 g 現場控制人員 控制現場的局面 1 h 發單人員 發放《客戶須知》 2 注：發單人員可以根據實際情況轉為緊急事件處理人員，客戶有可能在12月7日晚開始排隊，因此保安應在12月7日前到場開始維持秩序。
4、費用預算
序號 內容 數量 單價 合計（元）雨傘（撲克牌、鼠標墊）5000把 10元/把 50000 2 食物（糕點、熱飲）1000份 8元/份 8000（預計）3 《客戶須知》 5000份 0.2元/份 1000 4 客戶休息用椅子 100把 10元/把 1000 5 軟隔斷用紅繩、紅花 若干 3000 6 《意向單》 1000份 0.5元/份 500 7 銷控板 2個 200元/個 400 8 擴音器 1個 100元/個 100 9 排號流程一拉寶 1個 200元/個 200 10 客戶排號須知一拉寶 1個 200元/個 200 總計 64400 注：上述費用為估算費用，實際市場價格會出現一定偏差，銷售資料部分費用較多，暫時列在此范圍之內
五、選房流程
選房地點設在本項目售樓處，共558個意向客戶，每批18人分為31組（每天2-3組，具體由銷售部安排）。
六、正式開盤
8：30——9：00簡單的儀式：舞獅表演，集團領導敲開市鑼并宣布正式銷售開始。在9：00按排隊的先后順序活動正式開始。
1-1 引導人員按順序每次帶領每批進6人到簽約地點，分別交給銷售人員（在進門口時客戶須持身份證進場，如沒有身份證則禁止進場、如連續喊三遍無人應答為自動放棄，則后一名補充進來），每批時間6分鐘（預計每人繳定金2萬元，簽約時間為5分鐘，1分鐘為喊號及驗證，如沒有帶身份證復印件則銷售人員拿客戶的身份證迅速用復印機復印）。1-2 客戶在引導人員的引導下，按規劃的動線退場，有不明事宜在門口咨詢臺咨詢。1-3 該批客戶退場后第二批進場（同上）；所有公開房源簽約為止；當天銷售結束后銷售經理進行統計。
附：搖號卡使用須知
1． 持卡人須如實填寫個人有效信息，如發現信息有誤，此卡即告失效。
2． 持卡人可憑本卡參加“##城”一期開盤時的搖號活動，并可按照搖出順序依次進行選房，屆時每卡限購一套房屋，并可享有發展商給予的開盤優惠。
3． 如持卡人選定房源后，持卡人原則上不得更名簽訂《商品房買賣合同》，否則，作放棄選房處理。
4． 本卡免費領取，僅限于“##城”一期開盤當天使用，逾期作廢。
5． 本卡限量發行1000張，請持卡人妥善保管，遺失不補并此卡即告失效。6． ，發展商保留本卡的最終解釋權。
頭銜：試用期 積分：5 地產幣：2
2007-10-15 [舉davidoff [個人資
12:55:57 報] 料] 打招呼 寫留言 去他家
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一、企業發展戰略的把握 公司已有的業績和目前發展狀況 公司的中長期發展規劃和財務狀況 公司所秉承的企業理念 本樓盤的利潤目標和財務安排
二、市場調查和分析
市調本區域1公里范圍內的樓盤 與同樣價位不同區域的樓盤進行比較 與目前正處于強銷期的樓盤進行比較 與未來即將推出的樓盤進行比較 與銷售成功的樓盤進行比較
三、市場定位、企劃方向的確認 樓盤的細分市場定位 樓盤的產品定位、客源定位 樓盤的競爭定位
樓盤的設計基調、設計風格確定 廣告基調和廣告風格的確定
四、與建筑師協調溝通產品規劃特性 產品功能規劃的溝通
0
0 產品總體規劃、細部規劃、公共配置的溝通 產品外立面造型的溝通 產品內部三維空間處理的溝通 產品內部單元房型設計的溝通 產品的面積配比、格局配比的溝通 產品建材設備選擇確認的溝通
五、樓盤推出的時間計劃 依天氣狀況、季節特性而定 依民情民性、財政形式而定 依施工進度資金狀況而定 依準備工作市場狀況而定
六、價格制定與價格控制 基價和差價系數的確定
底價價目表和表價價目表的擬訂 付款方式的確定 優惠折扣的條件和方式
各級人員的讓價空間和權責范圍
七、廣告推廣方案
（一）樓盤的標識 樓盤的命名
mark或logo type的設計 標準字體的設計 標準顏色的確認
（二）印刷媒體的制作
（三）報刊媒體的制作與安排
（四）廣告發布計劃
（五）促銷活動的主題選折
八、售點廣告
（一）銷售現場和促銷活動
（二）售樓中心主要銷售道具
九、樣品屋或實品屋的裝修
十、各項事務的發包和控制
十一、業務訓練計劃
十二、現場銷售執行
十三、房屋銷售相關文書
十四、廣告效果和銷售狀況分析
十五、銷售總結
這個問題比較籠統，大體羅列一下吧：
1、市場調研。項目本身及項目區域（城市）房產市場的了解。
2、項目評判。包括地塊、環境、配套、交通、客源、房型、整體定位等，這些是基礎。
3、核心賣點提煉。通過項目各種優勢的羅列與比較，提煉出最具特色和最能吸引市場的賣點，它將貫穿于宣傳推廣的全過程。
4、廣告宣傳推廣。文案撰寫、設計排版、整體統籌。
5、公關營銷活動。活動方案的撰寫與執行。
6、其他。如廣告、活動效果反饋統計，成交信息與客源分析等。
項目開盤前期準備工作篇二
開盤前準備工作安排
工 作 事 項 完成日期 備 注
第一階段介入期（元月26日前）1 完成初步市場調查收集項目規劃圖、工程圖、城市規劃圖收集市場調查相關資料確定元宵活動方案（廣告語、宣傳方式、活動方式）確定包裝主色調聯系模型公司聯系廣告公司
第二階段籌備期（2月9日至2月28日）元宵活動開展廣告公司確定模型公司確定，開始制作售樓部騰空，開始裝修廣告公司進場，完成全部的初期廣告設計、包裝dm、手提袋設計制作導視牌、售樓部包裝、圍墻、展板設計制作內部認購卡設計制作銷售人招聘 2.10銷售人培訓 2.19-2.28展開全面系統的市場調查完成各種戶外、平面媒體的調查預定與各媒體記者的聯系完成市場研究、營銷策略論證，出營銷策劃方案最終確認營銷方案，最終確認規劃人員全部到位（經理18日到）2.27銷售管理工具全部到位
來電、來訪記錄、日報表、周報表、保留樓盤控制、已成交客戶檔案、答客問現場銷售、派單、內管、后勤、招商人員安排 19 銷售人員服裝統一售樓部裝飾裝修完成模型制作完成，安裝到位
第三階段亮相期（市場探測期）（3月1日至3月22日）人員進駐售樓部全面展開預登記確定最終價格方案、銷售方案 4 “誠信地產打響3.15誠信第一槍”媒體見面會 3.15報紙軟文、廣告開始投放電視媒體發布招商信息各宣傳媒體全面展開
戶外廣告到位（燈桿、路牌、充氣門樓）
電視
廣播
車體（公交車、出租車）樓書、宣傳單頁設計制作樓書、宣傳單頁印刷電視廣告設計制作，開始投放
第四階段內部認購期（3月23日至3月30日）
排隊、認購、促銷、收款（定金、首期款、全額）認購活動方案確定 9.29 2 排隊購房的程序安排內部認購模擬演練 4 認購活動展開
第五階段全面發售期（開盤）5月1日
售樓部物品配備清單
名稱 規格 數量 備注
電話機 一個號碼 4部 售樓部
電話機/傳真機 1部 招商部
飲水機 1臺
柜式空調 2臺
電視 1臺
電腦 1臺打印機 1臺
dvd 1臺 音響 1套 銷售人員服裝 10套
花草 若干
主接待臺 1個專做 銷售人員椅子 4個洽談桌椅 6套
地毯
玻璃茶幾、沙發 1套 辦公桌椅 3套 禮品：
圓珠筆雨傘 帶照明的鑰匙扣
辦公用品： 文件夾 10個
筆
信箋紙
計算器
軟抄筆記本 硬抄筆記本 射燈
膠水
彩色筆
簽合同用條章
項目開盤前期準備工作篇三
[分享]樓盤開盤前準備工作大暴光（甲方工作）
開盤前籌備工作
專案經理在代理項目確認，并鑒訂代理合同后，開始著手案前籌備工作，在公司與發展商的配合下完成，通過工作進度表控制整體進程。籌備時間視代理項目情況而定，一般為30－45天。
一． 建筑設計部分：
1.藍圖：指工程藍圖，包括小區規劃圖，單體平面立圖，藍圖由發展商直接提供，需準備三套，一套提供模型公司制作模型，一套提供廣告公司制作效果圖，一套留于售樓現場，用于案前產品分析或提供給購房客戶查看數據。
2.管線圖：指套內管線配置圖，主要提供給客戶入戶裝修時使用，由發展商提供。
3.墨線圖：該圖無任何數據，僅有平面框架結構由發展商提供，主要用于兩方面：一方面提供企劃部用于制作套內家具配置圖，另一方面直接作為合同附件放入購房合同內。
4.擴初方案：由發展商提供，銷售部根據擴初方案直接獲取代理項目基本資料。
5.基本材料：由發展商直接提供，或由擴初方案中取得，需發展商簽字確認后，方可生效。
6.建材設備：由發展商直接提供，或由擴初方案中取得，由發展商直接提供，或由擴初方案中取得，并作為合同附件放入購房合同內。
7.物業管理公約：由發展商指定物業公司提供，需發展商簽字確認后，方可生效。并作為合同附件放入購房合同內。
8.預售證：由發展商提供，并作為銷售資料放入銷售員的銷售夾中。
9.發展商證明資料：由發展商提供，并作為銷售資料放入銷售員的銷售夾中。
二． 企劃設計部分：
1.售樓處平面布置方案：由企劃部提供，并由發展商簽字確認后，組織人員施工，由企劃部與銷售部共同對施工過程進行監督。
2.案名與logo：通過分析發展商提供的產品資料，由企劃部與銷售部共同參與案前頭腦風暴會議，挖掘產品優缺點，提煉廣告總精神，由此產生個案推廣名和logo，并由企劃部負責平面創意。
3.名片和胸卡：由銷售部提供專案組人員名單，企劃部負責制作，名片制作需待電話號碼確認后方可實施，名片一般為每人兩盒，并備有兩盒空白名片。
4.橫幅、引導旗、塊幅：由企劃部負責創意、設計、制作，企劃部與銷售部共同制定發布周期與發布地點，并由企劃部負責實施。（制作需以確認電話號碼為前提條件。）
5.套內家具配置圖：由銷售部提供銷售的實際需要，提供合理的家具配置方案，企劃部負責創意制作，并提供一套完整的戶型家具配置彩圖給銷售部，放入銷售員的銷售夾中作為銷售資料使用。
6.單片、海報、樓書：根據代理項目情況不同，有選擇地制作，并由企劃部與銷售部共同商定制作形式與內容。（制作以效果圖完成和電話號碼確認為前提）
稿：由企劃部根據廣告總精神和主推賣點，制作報紙系列稿，由企劃部與銷售部共同探討，確定媒體投放頻率與投放時間。
8.現場看板：企劃部負責設計制作，由企劃部與銷售部共同商定看板數量與內容。
9.精神堡壘：作為樓盤的精神象征，安放于售樓處屋頂或門前，由企劃部負責設計并制作。
10.燈箱：主要內容為小區整體效果圖或單體局部效果圖，由企劃部負責設計并制作。
三． 現場表現部分：
1.售樓處選址：售樓處地址的選擇要考慮人流量，進出動線的合理性，車輛的停放等問題。
2.銷控臺：銷控臺的位置布置，使專案經理對銷售現場的視線無盲區，能夠密切注意銷售現場的情況變化，及時作出反應。
3.銷售桌椅：視售樓處的大小決定銷售桌椅的多少，一般一張桌子配四張椅子為佳。
4.電器：包括空調、飲水機、音響、復印機、傳真機、點鈔機、電腦、打印機等。
5.電話：在售樓處裝修的同時，預埋電話線，并在開盤前三天，確保電話通暢，如有問題，及時修理。
6.室內綠化：通過綠化公司租賃。四． 現場管理部分：
1.人員培訓：在代理項目確認后，確定專案組人員名單，并通過基礎培訓和專業培訓兩大塊培訓對人員進行淘汰，擇優錄用。
2.銷售講習：分為七個部分
1)市場篇：
區域概述（包括歷史沿革，區域特性分析對區域有綜合的定位和評判）?
商業配置 ? 通過掃街取得資料
公建配置 通過掃街取得資料? 道路交通? 市政動態? 2）產品篇
? 小區規劃（附小區平面圖）
小區基本資料 發展商?
承建商
設計單位、人
小區占地面積
小區建筑面積
住宅建筑面積
商場建筑面積
綠化率
得房率 容積率
建蔽率
車位
售樓處地址
預售許可證號碼
項目開盤前期準備工作篇四
開盤前重點營銷策劃及準備工作
恒地司營字[2008]第015號
開盤前營銷策劃的重點工作應圍繞以下3個核心工作展開：
一、賣點提煉
1、找出賣點：
各分公司營銷部門，應組織代理公司、廣告公司、公司工程、園林設計有關人員，共同討論、深入挖掘項目賣點。賣點的挖掘應該至少包括以下十三個方面： ★自然生態環境
★區位價值
★交通條件
★項目規模
★規劃設計
★建筑特色
★園林環境
★產品特色
★精裝品質（滿屋名牌）
★會所、酒店及六大中心等配套
★物業管理
★品牌實力
★性價比高
2、提煉核心賣點：
(1)項目賣點歸結羅列后，按照最突出和最重要的原則排序，歸結出4個以上的最支撐項目特性的核心賣點。
(2)根據項目的核心賣點，以精煉的語言概括出項目定位語。
(3)由核心賣點及定位語再制訂出廣告語。廣告語就是要最大程度的吸引買家注意。在項目開盤期，廣告語與定位語可合二為一。
二、廣告設計
1、報紙廣告設計要求能直觀反映項目賣點。廣告語主標題及2-3行的副標題，要求能清晰地傳播總結出來的所有核心賣點。
例如：昆明恒大金碧天下
廣告主語：私享萬畝湖山 生態別墅人生
副標題語：皇家園林 航母配套
歐陸建筑 滿屋名牌
副標題語：開盤必特價 特價必升值2、3d片或電視專題片解說詞要圍繞所有賣點，清晰地表達出來，做到重點突出，感染力強。畫面和配音的內容要保持一致，畫面要求美麗動人，且最好是3d與實景相互結合。
3、短信廣告要圍繞核心賣點，以精煉的70個字符（有些地區是60個字符）表達出來。
三、賣點展示
在銷售中心(含外展場)中，所有的展示工作要圍繞項目賣點進行，每一個賣點都要有相應專門的展示區。
★自然生態環境——以區域效果圖展示，尺寸不少于2.8*3.5米，盡量掛在墻上展示；
★區位價值、交通條件——以城市交通區位示意圖掛在墻上，或者區域模型展示體現；
★項目規模、規劃設計——以項目總規模型展示體現，模型面積35平米左右（30-40平方之間）；
★園林環境——原則是有多少個主題園林，就獨立做多少個園林模型。模型規格與總規模型基本一致；在中心湖景主題園林周邊做出酒店及六大中心（或會所）的立面模型（體現外立面效果）。
★酒店及六大中心(或會所)配套——同時在園林模型的周邊，做出各大配套每層的平面模型（可以采用透明立體的制作方法），以清晰地反映各層的平面功能； ★建筑特色——以建筑單體模型體現（別墅產品須選擇2-3個有代表性的戶型制作獨立的建筑單體模型，每個面積為2平方左右，盡可能靠墻擺放，在模型旁懸掛戶型平面圖以說明）；
★產品特色——高層及洋房以戶型平面模型體現，要求體現戶型格局和家私擺
放；
★精裝品質（滿屋名牌）——設立施工企業及材料、設備等品牌展示區，以實物和展板組合展示材料品牌和質量；
★物業管理——以展板體現；
★品牌實力——以展板和企業宣傳片體現；
★性價比高——建立自建成本分析區，參照市場價格剖析項目的性價比高。
四、其他工作
除以上重點工作外，還需要準備以下工作：
1、競爭市場和客戶分析；
2、項目外部環境指示：包括戶外廣告、路牌、指示牌等；
3、交通安排:看樓車、屋村巴士及公交車線路安排；
4、項目現場環境：
銷售中心——硬裝及軟裝、文件公示區、辦公設備（一號多線銷售電話開通）等；
樣板房——硬裝及軟裝、電梯前室布置、戶型說明牌、材料展示說明、隨樓附送牌、溫馨提示牌、綠化布置等；
園林環境——綠化、看樓通道、圍墻、對旗、樓體戶外廣告、指示牌、條幅、氣球、拱門、地毯等布置；
5、銷售物料：
樓書、宣傳單張、戶型手冊、認購須知、按揭須知、紙袋、名片、信封、認購書、合同、銷售必讀、應答標準等資料；
6、人員配置及培訓:
銷售人員、樣板房解說員、保安保潔、電瓶車人員等安排和培訓。
7、媒體推廣思路及計劃（含新聞炒作、軟文、硬廣、電視、短信、其他媒體等排期和費用預算）；
8、定價方案及策略；
9、蓄客計劃及開售策略；
10、開盤活動。
項目開盤前期準備工作篇五
f區住宅預約、開盤前工作準備
一、人員準備
1、客戶資料的收集、統計與存檔：
梳理前期接待住宅客戶，第一次次梳理先采取不通知客戶的方式，對來訪售樓部的客戶進行判斷和梳理，對年前和年后至今的客戶進行分析。
2、房源統計：
統計本次銷售物業形態及數量房號，做好銷控。
3、銷售員培訓：
特色賣點專題培訓，總結最能打動客戶的突破點，了解本案的廣告時間、內容、銷售政策以及競爭樓盤廣告。
4、獎罰制度的制定：
對團隊有貢獻者獎，越權、違紀者罰。
二、文件準備
1、宣傳品：dm單頁、海報、折頁的準備。
2、各類統計表格的準備：合同、價格表、認購須知、按揭資料、物業收費、認購書、接待登記等的準備。
三、銷售政策的制定
1、預約政策的制定
2、開盤方式及政策制定
四、硬件準備（需與開發公司溝通）
1、售樓部簽約臺掛飾的更換
2、售樓部簽約臺掛燈的更換
3、售樓部銷控臺logo更換
4、售樓部衛生狀況的管理
五、促銷手段
1、吸引客戶來現場的措施，已實物型、活動型為主題
a、好房源、優惠折扣（折上折）
b、實物相送，吻合客戶心理需求，如送物業費等
c、抽獎，送禮品
d、老帶新、團購優惠
e、執行人員要清楚所有的促銷措施
2、及時總結
a、預約情況總結、分析客戶資料
b、針對客戶提出的問題及時分析，尋找解決的方法
c、賣點的回饋信息分析，突出重點，必須使客戶認可
d、借地理環境等因素，深度抓住各種時機造勢
六、媒體工作的準備（需公司配合）
1、青山、一中、迎駕廠共三塊大牌需更換噴繪畫面；
2、開發區高炮需更換噴繪畫面；
3、鄉鎮墻體廣告噴繪畫面的更換；
4、移動戶外的制作（共10塊，迎駕大道菜市場門口、售樓部門口、文廟東側、迎駕大道未到縣醫院三叉路口、文峰路諸佛庵路路口、二中橋頭、車站門口、其余三塊未定）；
5、dm單頁、戶型圖的制定；
6、短信群發（客戶梳理好后將根據客戶分類發送暫定5000條）；
7、宣傳車3輛（縣城及各鄉鎮宣傳）；
8、電視字幕（9月20日至10月7日）；
杭州博望房地產營銷策劃有限公司霍山案場組
2011年9月18日
