案例分析在教育培訓(xùn)中也有重要作用。通過具體的實(shí)例，教師可以讓學(xué)生更容易理解復(fù)雜的知識點(diǎn)，增強(qiáng)課堂教學(xué)的吸引力和說服力，下面小編在這里為大家精心整理了幾篇物業(yè)管理案例分析，希望對同學(xué)們有所幫助，僅供參考。
物業(yè)管理案例分析案例一
物業(yè)公司裝修申報(bào)管理
【案例一】 某日，某高層樓宇32樓B室的業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)上一份裝修申報(bào)登記表，申報(bào)在陽臺裝一臺太陽能熱水器，物業(yè)服務(wù)企業(yè)裝修管理人員在接到申報(bào)后，擬予以同意。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)上級主管在審核相關(guān)資料時，發(fā)現(xiàn)安裝地點(diǎn)不明確，于是要求公司裝修管理人員去現(xiàn)場核實(shí)，發(fā)現(xiàn)該戶申報(bào)的安裝位置實(shí)為共用屋面，而非業(yè)主自用部分。
問：1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理服務(wù)中存在什么問題？
2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理服務(wù)中應(yīng)如何改進(jìn)？
【分析】此案例反映的問題主要包括：
一是業(yè)主填寫《裝修申報(bào)登記表》等資料過于簡單，以至于無法確認(rèn)業(yè)主安裝設(shè)備的具體位置；
二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)裝修管理人員沒有到現(xiàn)場核實(shí)而盲目同意。
因此，物業(yè)裝修管理中，應(yīng)從以下方面改進(jìn)：
首先是業(yè)主申報(bào)裝修時，物業(yè)管理人員應(yīng)輔導(dǎo)業(yè)主認(rèn)真填寫《裝修申報(bào)登記表》，詳細(xì)說明裝修地點(diǎn)、內(nèi)容等情況。
其次，在房屋裝修情況不明，或語言表達(dá)不清時，物業(yè)管理人員應(yīng)到現(xiàn)場核實(shí)，不可盲目接受業(yè)主裝修申報(bào)。
第三，應(yīng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)人員加強(qiáng)培訓(xùn)和約束，強(qiáng)化裝修管理責(zé)任意識，同時檢查公司裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問題，并予以改進(jìn)。
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物業(yè)管理案例分析案例二
利用室內(nèi)坡頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓
【案例二】物業(yè)服務(wù)企業(yè)巡邏人員發(fā)現(xiàn)某棟高層頂樓有較大量鋼材料堆放，經(jīng)了解得知頂樓住戶準(zhǔn)備利用室內(nèi)坡頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓。
巡邏人員當(dāng)即告訴業(yè)主，此項(xiàng)裝修工程應(yīng)委托設(shè)計(jì)單位出設(shè)計(jì)圖，并應(yīng)事先申報(bào)，得到許可后才能施工。
問：1.物業(yè)公司在管理服務(wù)中存在什么問題？
2. 物業(yè)公司在管理服務(wù)中應(yīng)如何改進(jìn)？
【案例分析】這個案例中的情形在目前大多數(shù)裝修管理中容易出現(xiàn)，往往導(dǎo)致不安全因素產(chǎn)生。
增設(shè)鋼結(jié)構(gòu)樓面板，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計(jì)單位或有同等資歷的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，而裝修單位一般無鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)能力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也沒有設(shè)計(jì)權(quán)限。因此，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。
從管理角度看，有較大量鋼材料在樓頂堆放，說明在建筑裝修材料進(jìn)出管理上存在問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)檢查相關(guān)管理環(huán)節(jié)，尤其是加強(qiáng)材料出入控制和巡檢工作，防患于未然。
物業(yè)管理案例分析案例三
裝修時間管理
【案例三】某高層寫字樓國慶長假期間實(shí)施裝修，物業(yè)管理員以裝修時間不合適為由，要求其停止裝修活動。
問：物業(yè)管理員的要求是否正確，為什么？
【案例分析】裝修作業(yè)的時間管控，要根據(jù)不同物業(yè)類型和特點(diǎn)實(shí)施管理。
本例系寫字樓項(xiàng)目，不像住宅項(xiàng)目節(jié)假日不宜施工，其合理的裝修時間應(yīng)是節(jié)假日。因此，物業(yè)管理員的管理要求是錯誤的。
住宅項(xiàng)目的裝修施工時間管理：
允許裝修時間：周一至周六上午08:00-12:00，下午：13:00-18:00。噪音施工允許時間：周一至周五上午08:00-11:30，下午：14:00-18:00。
禁止裝修時間：周日、法定節(jié)假日及每年高考、中考期間。
噪音控制時間：早上08:00前，中午12:00-14:00時，下午18:00后。
物業(yè)管理案例分析案例四
裝修巡查
【案例四】某日，某高層樓宇物業(yè)服務(wù)企業(yè)巡樓員在巡檢過程中，發(fā)現(xiàn)某戶業(yè)主未經(jīng)申報(bào)擅自違章更換了四扇鋁合金窗。于是巡樓員開出違章整改單，要求其進(jìn)行整改。
問：對此事件你有何看法？將采取哪些措施？
【案例分析】此案例表面上看是巡查中發(fā)現(xiàn)了問題，但仔細(xì)分析就不難看出，更換四扇窗是需要一定時間的，此案例中有如下問題需引起注意：
第一，在發(fā)現(xiàn)問題之前，巡樓員的巡查工作做得是否到位？為什么事前沒有發(fā)現(xiàn)違章？這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實(shí)情況；
第二，小區(qū)門崗是如何控制材料進(jìn)出的？這需要檢查門崗值班環(huán)節(jié)；
第三，開出違章整改單，必須說明違章的依據(jù)、要求整改的時限、以及拒不整改時將采取的措施，而不能簡單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單須掌握的基本要點(diǎn)。
物業(yè)管理案例分析案例五
裝修消防安全管控
【案例五】物業(yè)服務(wù)企業(yè)裝修管理人員在某幢樓層巡視時，發(fā)現(xiàn)某裝修單位現(xiàn)場材料堆放混亂，工人用電爐做飯，且無滅火設(shè)備，于是立即對該裝修戶提出整改要求。
問：對此事件你有何看法？并采取哪些措施？
【案例分析】裝修現(xiàn)場材料應(yīng)堆放有序，施工人員不得在現(xiàn)場采用簡易方式點(diǎn)火做飯，易燃易爆材料應(yīng)專門堆放，現(xiàn)場必須配備滅火裝置。否則，應(yīng)當(dāng)責(zé)令停工整改。
物業(yè)管理案例分析案例六
小區(qū)衛(wèi)生（滅蚊）管理
【案例六】某小區(qū)入夏以來蚊子突然增多，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)的公共區(qū)域及小區(qū)周邊進(jìn)行了滅蚊消殺處理，但蚊害依然嚴(yán)重。
通過進(jìn)一步檢查，物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)該小區(qū)某棟15樓一空置房的陽臺有大量積水，懷疑此區(qū)域?yàn)槲米渔苌础?/p>
物業(yè)服務(wù)企業(yè)立刻與該戶業(yè)主取得聯(lián)系，在業(yè)主的配合下清除堵塞陽臺雨水口的塑料袋，排干陽臺積水，加藥殺滅水中蚊子幼蟲，并再次對小區(qū)進(jìn)行一次成蚊撲殺，幾天后整個小區(qū)的蚊子明顯減少。
問：對此事件你有何看法？并采取哪些措施？
【案例分析】積水是蚊子得以繁殖的基本條件。如果某區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)大量蚊子，那么一般其周圍100米內(nèi)必有積水。
大面積的積水無法投藥，可適當(dāng)養(yǎng)魚，讓水中的魚將蚊子幼蟲吞食。
小面積的積水一般通過排水和加藥來殺滅幼蚊。
對于工地上不流動的死水，可通過加入少量機(jī)油等方法來減少蚊子的孳生。
小區(qū)內(nèi)蚊子孳生的地方多為水溝、地下車庫集水坑、天面積水、業(yè)主家陽臺或花槽積水、綠化帶中的空罐頭或空飯盒等。
為了達(dá)到群防群治，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除應(yīng)定期清理積水，保證衛(wèi)生及適當(dāng)噴殺成蚊外，還應(yīng)積極做好“四害”知識宣傳，發(fā)動業(yè)主做好自家的清潔衛(wèi)生，消除“四害”孳生場所。
物業(yè)管理案例分析案例七
物業(yè)服務(wù)前期介入
【案例七】某花園入住不到三年，原園林設(shè)計(jì)曾得過景觀設(shè)計(jì)大獎。
但入住一年多后，業(yè)主、物業(yè)使用人為抄近路，中物智培，在綠化帶走出幾條小道，物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次補(bǔ)種，并在小道入口處增設(shè)了愛護(hù)綠化警示標(biāo)識牌及護(hù)欄，但依然收效甚微。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)過分析，業(yè)主抄近道是因?yàn)樵O(shè)計(jì)園路不合理，不便于業(yè)主出行。
發(fā)現(xiàn)此問題后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取了“疏”的方法，在已踩出“路”地面鋪設(shè)石板路徑，既方便了住戶，又保護(hù)了園林景觀。
問：對此事件你有何看法？并采取哪些措施？
【案例分析】小區(qū)園林設(shè)計(jì)與公園園林設(shè)計(jì)的不同之處在于，其十分強(qiáng)調(diào)“實(shí)用”，小區(qū)園林的用戶是相對固定的，活動方向也基本固定，在設(shè)計(jì)時必須首先考慮“方便”、“實(shí)用”，然后才是美觀。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期介入時，必須注意園林的園路分布及園林功能的合理性，提前請建設(shè)單位做好安排，避免給日后的使用帶來不便。
物業(yè)管理案例分析案例八
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范義務(wù)
【案例八】某花園A棟1604房業(yè)主李某深夜回來時在小區(qū)內(nèi)被不法分子襲擊受傷。
李某以物業(yè)公司未盡到物業(yè)管理職責(zé)，安防人員不合格導(dǎo)致小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由，將物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)、護(hù)理費(fèi)及精神損失費(fèi)，共計(jì)人民幣108605元。
物業(yè)公司辯稱，物業(yè)管理秩序服務(wù)的范圍是指為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序，而配合公安機(jī)關(guān)實(shí)施的防范性安全保衛(wèi)活動，其進(jìn)行物業(yè)管理時，并不負(fù)有保證每個居民人身安全的義務(wù)。
而且該物業(yè)公司也已按合同要求配置了24小時安防人員。案件發(fā)生時，門崗當(dāng)班的安防人員及巡邏安防人員并未發(fā)生違規(guī)操作或脫崗現(xiàn)象，亦未發(fā)現(xiàn)陌生人進(jìn)入大廈。
因此，物業(yè)公司不同意原告的訴訟請求，但愿意從道義上給予原告一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償人民幣3000元。
【法院判決】一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告與被告訂立的物業(yè)服務(wù)合同系雙方自愿，合法有效。
被告某物業(yè)管理公司雖在合同中承諾24小時安全防范服務(wù)，但治安管理是一項(xiàng)社會責(zé)任，物業(yè)公司的這種安全防范服務(wù)僅限于防范性安全保衛(wèi)活動，并不能要求完全根除治安案件。
被告某物業(yè)管理公司已在小區(qū)設(shè)置了門崗及安全防范人員，并實(shí)施了24小時安全防范值班。
李某不能提供其被襲擊系物業(yè)管理公司不履行職責(zé)所致的證據(jù)，幫其要求被告某物業(yè)管理公司承擔(dān)侵權(quán)的賠償責(zé)任，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不以支持。
被告某物業(yè)管理公司自愿補(bǔ)償人民幣3000元，于法無悖，可予準(zhǔn)許。故判決如下：
（1）原告要求被告賠償人民幣108605元的訴訟請求不予支持。
（2）被告某物業(yè)管理公司在本判決生效之日起十日內(nèi)補(bǔ)償原告人民幣3000元。
一審判決后，李某不服提出上訴，堅(jiān)持原審訴稱理由，要求二審法院撤銷一審法院的第一項(xiàng)判決。
二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案雙方在物業(yè)服務(wù)合同中沒有關(guān)于人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償?shù)奶貏e約定，故某物業(yè)管理公司不承擔(dān)李某人身損害的賠償之責(zé)。一審法院在事實(shí)認(rèn)定及判決上是正確的，駁回上訴，維持原判。
【案例分析】本案的焦點(diǎn)是物業(yè)管理公司是否履行了物業(yè)服務(wù)合同約定的防范服務(wù)義務(wù)，這是物業(yè)管理公司是否承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù)。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”
物業(yè)管理安全服務(wù)的性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務(wù)，關(guān)鍵是看物業(yè)管理公司的安全防范工作是否到位。
如果安全防范工作沒有疏忽，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；相反，如果根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在明顯的過錯，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。
物業(yè)管理安全的義務(wù)不能等同于保鏢的義務(wù)，也不能要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)確保小區(qū)內(nèi)所有財(cái)產(chǎn)和人身的安全。
安全防范的義務(wù)重在履行過程，只要履行了安全防范義務(wù)，但仍無法阻止損害結(jié)果發(fā)生的，提供安全防范義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)不再承擔(dān)民事責(zé)任。
本案中，李某雖然在其居住的小區(qū)內(nèi)遭受不法侵害，但并不能因此認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行安全防范義務(wù)上存在過錯。
